***

Квадратные метры победили чиновников Центробанка

Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья увеличивается. Около 40% сделок продажи индивидуального жилья в РФ приходится на деревянные дома. 

Борьба ЦБ РФ с инфляцией и льготной ипотекой привела к парадоксальным результатам: доля льготной ипотеки не снизилась, а увеличилась. При этом цены на первичное и вторичное жилье в РФ обгоняют средние показатели инфляции. Растет и ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья, который руководство ЦБ называло явным индикатором неблагополучия жилищного рынка. Виноватыми в неудачных экспериментах на жилищном рынке в ЦБ называют граждан, сохраняющих интерес к покупке жилья.

Два года назад чиновники ЦБ были озабочены снижающейся доступностью жилья и быстрым подорожанием новостроек. С тех пор доступность жилья не выросла, а скорее сократилась. При этом новостройки к концу текущего года опять дорожают быстрее квадратных метров вторичного рынка.

С начала 2020 года до начала 2023-го цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое, а зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, объясняла в сентябре 2023 года председатель ЦБ Эльвира Набиуллина. В этом году, по ее словам, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке составил по стране в среднем 44%. «Это очень большой разрыв. На наш взгляд, этот разрыв должен уменьшаться в связи с теми решениями, которые были приняты по льготным ипотечным программам, но этот процесс не будет очень быстрым», – сказала она. ЦБ добился прекращения массовой льготной ипотеки и начал с августа резкое увеличение своей ключевой ставки, которая выросла с 7,5 до 21% годовых.

Такой удар по ипотечному рынку кратно сократил рыночное кредитование, хотя и не полностью его уничтожил. Доля рыночной ипотеки сократилась до 30%, тогда как в прежние годы ее доля составляла около 70%. Так, по итогам 10 месяцев года доля льготного кредитования составила 59% от общего количества выданных кредитов и 78% от общего объема выдач ипотечных ссуд.

Одновременно упали и показатели доступности жилья. Собственная квартира для большинства россиян превратилась в недостижимую мечту. По данным президента Российской гильдии риелторов (РГР) Артемия Шурыгина, лишь 8% потенциальных заемщиков способны накопить на первоначальный взнос по ипотеке за два года. Речь идет о начальном взносе в 20% от стоимости квартиры в новостройке. Жилье стало менее доступным для населения на фоне высоких ипотечных ставок и роста цен квадратных метров. 

Рынок новостроек демонстрирует нарастающую динамику цен, которая не только опережает инфляцию, но и все сильнее отрывается от стоимости вторичного жилья, говорят в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». По данным госкомпании «Дом.РФ», в ноябре 2025 года новостройки в России подорожали на 1,8% по сравнению с предыдущим октябрем (после +1,2% в октябре и +0,9% в сентябре). При этом темпы роста цен на строящееся жилье непрерывно ускоряются с июня 2025 года.

***

Что происходит на планете и в каждом конкретном городе

прямо сейчас и в любой грядущий день, можно узнать тут:

https://ixyt.info/ru/Switzerland/Riehen

Вставляйте в эту ссылку нужный город!

***

Всего за 11 месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%, а в реальном выражении (при инфляции 5,3% в январе–ноябре) – на 2,9%. В столичной агломерации цены выросли опережающими темпами: +18,1% в Москве и +11% в Московской области. Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками продолжает расти. Новостройки в крупных городах РФ уже более чем на четверть (на 27%) дороже готового жилья. Полгода назад разница была меньше – 23%, год назад еще меньше – 20%. Такие данные называют аналитики сервиса «Циан». По их расчетам, первичка дорожает быстрее вторички. За последний год квадратный метр в новостройках вырос в цене в среднем на 14%. Тогда как квадратный метр жилья на вторичном рынке подорожал примерно на 8%.

Многие застройщики стали закладывать в цену объектов размер комиссий банкам за выдачу семейной ипотеки и риски сделок с рассрочками. То есть дорожают не квартиры, а комбо-продукты застройщиков, объясняет руководитель IRN.RU Олег Репченко. С приходом льготной ипотеки квартира как товар потеряла свою единую рыночную цену. Цены на один и тот же объект могут различаться в зависимости от схемы покупки: при покупке в льготную ипотеку на первичке одна и та же квартира оказывается дороже, нежели при попытке ее перепродать на вторичке, где льготной ипотеки пока нет. В результате последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. И этот комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира.

Разница цен между первичным и вторичным рынком может лишь частично объясняться необходимостью затрат на ремонт, поскольку многие новостройки продаются сегодня уже с базовой отделкой. А некоторые квартиры на вторичном рынке могут требовать ремонта или реконструкции под нужды нового владельца.

Рост цен на первичном сказывается на доступности жилья: сегодня все больше покупателей выбирают наиболее скромные по площади и соответственно наиболее доступные с точки зрения цены варианты. Например, как подсчитали в компании «Домклик», большая часть купленных в 2025 году ипотечных новостроек пришлась на однокомнатные квартиры. В среднем купленные в ипотеку новостройки в 2025 году по своей стоимости приближаются к лимиту в 6 млн руб., установленному для самой популярной ипотечной программы – семейной ипотеки.

Рост продаж в новостройках продолжается пятый месяц подряд. Хотя по итогам 11 месяцев 2025 года общая площадь проданных новостроек все еще на 5% ниже прошлогоднего показателя.

Цены на недвижимость продолжают быстрый рост, несмотря на отмену массовой льготной ипотеки. И происходит это из-за значительного спроса со стороны покупателей, объяснила россиянам глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. В среднем по стране цены на первичном рынке стали расти медленнее, если сравнивать с прошлым годом, утверждает Набиуллина. «Медленнее» здесь означает всего лишь менее одного процентного пункта. Поскольку, по данным «Дом.РФ», цены на первичном рынке жилья России в 2024 году выросли на 9,2%. А в этом году рост цен новостроек может превысить 8,3%.

Автор: Михаил Сергеев, зав. отделом экономики "Независимой газеты"

Источник - https://www.ng.ru/economics/2025-12-28/1_9410_price.html

***

Энергодефицит растет на теплопотерях в жилье

Неэффективное электроотопление жилья приводит к повышенной нагрузке на сети. Суммарный дефицит электроэнергии в разных частях России оценивается в 25 гигаватт. 

В ряде российских регионов электроэнергия все больше становится дефицитной. Где-то сети упираются в пределы пропускной способности, где-то генерация не поспевает за спросом. А где-то заметным драйвером роста потребления становится массовое использование электроотопления домохозяйствами. Отчасти это связано с недостаточным уровнем газификации: там, где газ как источник тепла недоступен или подключение идет медленно, домохозяйства чаще опираются на электричество, что усиливает зимние пики нагрузки. 

Регионы просят гигаватты 

Суммарный дефицит электроэнергии в разных частях России Минэнерго в 2025 году оценивало в 25 ГВт. При этом если в 2023 году дефицитным считался только юго-восток Сибири, то сейчас проблемы возникают уже в восьми энергорайонах. По оценкам «Системного оператора», дефициты наблюдаются или прогнозируются в части районов Иркутской области, Забайкальского края, Бурятии, Чукотки, Сахалина, во всей Объединенной энергосистеме (ОЭС) Востока – Якутии, Приморском и Хабаровском краях, Амурской области, Еврейской автономной области, а также южных регионах страны, в том числе на Северном Кавказе, в Крыму, новых регионах. Нехватка мощности может затронуть даже столичный регион. 

Дефицит проявляется прежде всего в часы максимума нагрузки с учетом сетевых ограничений и требований к резервам. Поэтому даже при формально достаточной установленной мощности узкие места в магистральных и распределительных сетях или ограничения по перетокам между энергорайонами превращают часть генерации в недоступную для конкретной территории. Государство и регуляторы планируют строительство новой генерации, но на это требуется время. Пока она не готова, рассматриваются другие механизмы. Например, сравнительно более быстрые сетевые решения – усиление связей и проекты передачи большой мощности на расстояние, что позволит организовать перетоки в энергодефицитные районы. Или разрешение на привлечение розничной генерации в пиковые часы нагрузки по команде «Системного оператора». 

По словам министра энергетики Сергея Цивилева, важным элементом станет механизм управления спросом на электроэнергию и мощность – оплачиваемое добровольное снижение потребления. Кроме того, предполагается присоединение части новых потребителей по новой, четвертой категории надежности – это когда потребитель заранее соглашается, что при дефиците мощности или ухудшении режимной ситуации его могут ограничивать или отключать в первую очередь, без гарантий непрерывности электроснабжения. Это повышает гибкость энергосистемы в напряженные часы. Но, что характерно, рассматриваются режимы, когда отключения в пиковые моменты становятся предсказуемой частью правил игры. 

Дефицит мощности возникает из‑за того, что спрос на электроэнергию и пиковая нагрузка растут быстрее, чем успевают вводиться новые электростанции и сетевые объекты. Дополнительно ситуацию усиливают износ и аварийность оборудования и локальные узкие места в сетях, из‑за которых даже при наличии генерации в соседних районах ее нельзя быстро перекачать туда, где возник пик. В Сибири и на Дальнем Востоке прогнозируется рост энергопотребления темпами выше среднероссийских, что связывают с запуском энергоемких предприятий и ростом нагрузок РЖД (в том числе за счет развития Восточного полигона). Отдельный драйвер – появление новых крупных потребителей, включая центры обработки данных (ЦОД), а также рост легальной майнинговой нагрузки. 

Правительство до 2031 года запретило майнинг в 10 регионах России именно из-за рисков усиления дефицита. Большинство этих регионов относятся к Северному Кавказу: Дагестан, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, Северная Осетия, Чечня. Кроме того, это Донецкая и Луганская народные республики, Запорожская и Херсонская области. Майнинг запрещен также на некоторых территориях Иркутской области, Бурятии и Забайкальского края. 

Так, энергосистема Иркутской области уже испытывает дефицит электрической мощности примерно 1 ГВт, а к 2031 году он может удвоиться. Хотя электроэнергия в регионе производится на 4 ГЭС и 14 ТЭЦ, которые составляют почти треть всей генерации в Сибирском федеральном округе. В попытке догнать растущий спрос в 2026–2031 годах в регионе планируется ввод новых генерирующих объектов суммарно на 690 МВт. Причиной локальной нехватки электроэнергии в районах Иркутской области обычно называют именно нелегальный майнинг, но она не единственная – часть проблемы в буквальном смысле находится в стенах и кровлях жилых домов. 

Дома топят улицу 

Рост спроса на электричество подпитывает не только промышленность, ЦОД и майнинг, но и электропотребление для бытовых и коммунальных нужд. Вообще доступ к энергии повышает качество жизни – через освещение, работу бытовой техники, связь, цифровизацию. Но при этом есть и риск закрепления неэффективных моделей энергопотребления. Одна из причин роста бытового электропотребления – теплопотери жилья. Дом с плохой теплоизоляцией фактически топит улицу. А при массовом использовании электрического отопления это вызывает рост нагрузки на сети – спрос увеличивается с каждым градусом мороза. 

На уровне домохозяйства это может выглядеть как рациональный выбор – топить электричеством может быть финансово выгоднее. В той же Иркутской области городской тариф для населения составляет 1,78 руб. за киловатт-час, сельский – 1,16 руб. В соседнем Красноярском крае он в четыре раза выше. При этом порог потребления электроэнергии по льготным тарифам для Иркутской области в отопительный сезон составляет 7 тыс. кВт-ч в месяц. 

На уровне энергосистемы все выглядит совсем по-другому. Проблема дефицита усугубляется именно в зимние пики нагрузки: холодные периоды дают резкие скачки потребления в жилом секторе, и энергосистема вынуждена работать на грани именно тогда, когда цена сбоя максимальна. Распределительные сети под такие пики часто не рассчитаны. Для энергосистемы это принципиально: промышленный спрос, как правило, проще прогнозируется и подключается по понятным схемам, а вот массовая электрокотельная, «размазанная» по тысячам домов, иногда с нарушением допустимых нагрузок, быстро превращается в серьезный ограничитель. 

В результате проблема дефицита электроэнергии все заметнее смещается в сферу качества и энергоэффективности жилья: чем хуже теплоизоляция дома, тем быстрее раздувается потребление в морозы, тем больше киловатт‑часов требуется, чтобы пережить зиму. Вопрос даже не в высоком потреблении, а в предельной мощности, которую система должна выдержать в пиковое время, когда спрос достигает максимума. И одно дело, когда дефицитная мощность уходит на промышленность, транспорт или другие нагрузки, создающие добавленную стоимость и рабочие места, и другое – когда она тратится на компенсацию теплопотерь, то есть бесполезное отопление улицы. 

Связь дефицита с состоянием жилфонда, причем не только старого, но и нового, возводимого в последние годы, видна по статистике. В 2021–2024 годах потребление в домохозяйствах Иркутской области выросло на треть – на 2,5 млрд кВт-ч, при этом жителей больше не становится. Это происходит как из-за серого майнинга, так и из-за роста индивидуальной застройки. Сегодня потребление в регионе составляет 65 млрд кВт-ч в год. В регионе много строят жилья: рост в 2020–2024 годах составил 70%, в первом полугодии этого года – 34%. Особенно много строят в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Накануне зимы в регионе фиксируется всплеск подачи заявлений на подключение частных домов свыше стандартных 15 кВт. 

Как минимум часть новой малоэтажной застройки – фактически самострои. Они дешевые и пользуются массовым спросом на фоне рекордно высоких цен на жилье. В конце октября в Иркутске прошел круглый стол с участием депутатов Государственной думы, представителей Министерства энергетики России, местных парламентариев и чиновников. Его участники посетили такие объекты и отметили, что массовое строительство домов с низкой энергоэффективностью приводит к повышенной нагрузке на сети. 

Иркутский кейс – наиболее яркий из-за минимальных по России тарифов на электроэнергию для населения. Но он не единственный. Так, в Хакасии жители регулярно ощущают последствия зимних перегрузов сетей. Недавно, например, из-за этого произошло повреждение оборудования и нарушение электроснабжения в селе Калинино. Это прямое следствие фундаментальной проблемы несоответствия проектирования сетей и современных условий их функционирования. В частном секторе Хакасии сети проектировались по нормам, которые не учитывали электроотопление. Ключевой показатель в этом плане – коэффициент одновременности, отражающий вероятность, что все устройства будут работать синхронно. Он принимался равным 0,1 – расчет делался на нагрузку только от освещения и бытовой техники. Однако сейчас специалисты называют корректное значение 0,9–1. При электроотоплении нагрузка становится практически постоянной и максимальной для каждого домовладения. Именно массовый переход на электрообогрев является коренной причиной постоянных перегрузок. 

Аналогичная ситуация в Бурятии, где дефицит мощностей электросети обострился в последнее время, когда началась массовая застройка частного сектора. В Забайкальском крае сетевые компании прямо указывают, что сети не выдерживают нагрузки в периоды массового включения энергоемких приборов, в том числе обогревателей. В Чите базовый массив частного сектора на печах, но доля электроотопления (электрокотлы, часто в комбинированном режиме) уже достаточно велика, чтобы в морозы становиться фактором перегруза распределительных сетей и локальных отключений. В Улан-Удэ и Чите аварии из-за перегруза сетей приводили к нарушению энергоснабжения целых микрорайонов. Энергетики стараются внедрять автоматику для отключения при превышении договорной мощности. 

Задачи сдерживания аварийности из-за роста нагрузок вынуждает строить новые линии, например, в Хакасии. Но эти объекты рассчитаны на перераспределение нагрузки, а не на покрытие неконтролируемо растущего энергопотребления. В контексте проблемы энергодефицита это означает, что вложения только в сети и генерацию решают следствие, но не причину. Без модернизации жилья и альтернативных источников тепла регионы будут снова и снова приходить к необходимости наращивать мощности под несколько самых холодных недель в году. 

Газовая альтернатива 

Отдельная сложность – топливная безальтернативность ИЖС: если газа нет, централизованного теплоснабжения тоже нет, а электричество к тому же дешевое – все будут пользоваться этим источником тепла. Дальше возникает выбор. Если ставка делается только на наращивание электросетей и генерации, энергосистема продолжит оплачивать – рублем инвестиций и риском аварий – последствия низкой энергоэффективности жилья. Если же параллельно появляется второй контур теплоснабжения, прежде всего газ (там, где это экономически и технологически реализуемо), пики электрической нагрузки можно снижать физическим переводом части теплового спроса на иной энергоноситель. 

Газификация в таких условиях становится инфраструктурным способом разгрузить электроэнергетику. Перевод части тепловой нагрузки на газ через котельные, автономные решения и подключение домохозяйств снижает зимние пики электрической нагрузки и высвобождает ресурс сети. Для Восточной Сибири эта тема особенно чувствительна. Это территория с богатыми ресурсами: так, в Иркутской области находится Ковыктинское газоконденсатное месторождение, которое «Газпром» называет крупнейшим по запасам газа на востоке России, с извлекаемыми запасами по проекту около 1,8 трлн куб. м газа и 65,7 млн т конденсата. Это месторождение является опорным для Иркутского центра газодобычи и ресурсной базой (вместе с Чаяндинским месторождением) для экспортного газопровода «Сила Сибири». 

Часть газа останется в Иркутской области: в регионе утверждена программа газификации ЖКХ, промышленных и иных организаций на 2024–2033 годы. Она подразумевает строительство межпоселковых и внутрипоселковых газопроводов, газопроводов-отводов, газораспределительных станций и других необходимых объектов. В рамках программы планируется создать техническую возможность подключения более 19,7 тыс. домовладений в 11 населенных пунктах, а также перевести на природный газ 28 котельных. Утверждена программа газификации региона на 2026–2030 годы. Она предусматривает газификацию ряда населенных пунктов в Жигаловском, Киренском и Казачинско-Ленском районах. Возможность пользоваться газом получат более 11 тыс. домовладений и 20 котельных.

Но масштабы и темпы газификации не слишком велики. Сейчас обеспеченность газом жителей региона составляет всего около 1% – при 75-процентном общероссийском показателе. Цель – довести уровень газификации населения природным газом и сжиженными углеводородными газами только до 5,37% и только к 2033 году. При этом отмечается, что потенциально можно достичь даже 33-процентного показателя.

Критически низкий уровень газификации и в других регионах, жители которых активно используют электроотопление. Например, в Забайкальском крае – 1%, здесь тоже есть план газификации, рассчитанный до 2032 года. В Чите реализуется модель автономного газоснабжения через систему приема, хранения и регазификации сжиженного природного газа. К концу 2024 года здесь планировалось проложить около 500 км газовых сетей и подключить к газовому отоплению 13 тыс. домовладений. Сроки выполнения работ были перенесены на конец 2025 года, недавно их снова сдвинули – на 2027 год.

Хакасия вообще не газифицирована, и перспективы обычно связывают с развитием газотранспортной инфраструктуры соседнего Красноярского края. Когда будет газифицирован Красноярск (туда собирались провести магистральный участок от Томской области), теоретически возможен последующий заход трубы и в республику. Но это не перспектива ближайших лет.

Параллельно не помешала бы программа повышения энергоэффективности жилья – утепление, модернизация конструкций, приборы учета и регулирования. В связке с ней более активная газификация становится способом одновременно решить две задачи: снизить риски энергодефицита зимой и убрать одну из причин аномальных пиков – массовое электроотопление в плохо утепленных домах.

Автор Василий Столбунов

Источник - https://www.ng.ru/economics/2025-12-28/6_9410_28122025.html

***

Тарифные перекосы тормозят модернизацию ЖКХ

Повышение платы за тепло и свет является непопулярной, но вынужденной мерой. Заниженные тарифы на электроэнергию ведут к неэффективному потреблению и дефициту мощности. 

В будущем году в России произойдет заметная индексация тарифов ЖКХ. Повышение неизбежно воспринимается болезненно. Проблема в том, что отрасли хронически не хватает средств на модернизацию. Особенно сложная ситуация там, где тарифы годами занижались: самые дешевые киловатты и гигакалории – это, по сути, отложенный долг за обновление сетей, который со временем превращается в аварии, ограничения и в конечном счете все равно оборачивается ростом платежей населения, когда тянуть дальше уже нельзя.

Коммунальная развилка

Сразу после Нового года по всей России вырастут тарифы ЖКХ: суммы в платежках увеличатся максимум на 1,7%, что связано с повышением НДС на 2%. В октябре 2026-го россиян ждет более заметное повышение – от 8 до 22% в зависимости от региона. Суммарный рост платы будет одним из самых высоких за последнее время – около 13%, что превышает ожидаемую инфляцию. В 2025-м тарифы увеличили на 11,9%, в 2024-м – на 9,8%, в 2022 году их повышали дважды совокупно на 13,3%, зато в 2023-м повышения не было.

Любое заметное повышение тарифа – это всегда социальный и медийный негатив, особенно в регионах с низкими доходами. Но это также деньги для развития ЖКХ и энергетики, без которых отрасли не могут заниматься модернизацией. Перед региональными властями стоит вопрос приоритетов. «Где-то есть, например, лимит в 4%, а регион повысил на 3%. Да, он сделал хорошо для людей, но отрасль ЖКХ разорил, нет денег на инфраструктуру», – отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, перекос в тарифной политике регионов является одной из причин недофинансирования сферы жилищно-коммунального хозяйства. 

Тарифные перекосы хорошо заметны в электроэнергетике: когда электричество для населения долго остается очень дешевым, растет неэффективное потребление (в том числе серым майнингом), появляется дефицит мощности, и власти вынуждены вводить ограничения. Так, в Иркутской области сверхнизкий тариф стал одним из факторов перегруза сетей и запрета майнинга на юге региона. Ежегодно коммунальная инфраструктура ветшает больше, чем ее обновляют, признавал Марат Хуснуллин. По данным 2024 года, тепловые сети в России были изношены более чем на 60%, при этом 31% сетей (свыше 50 тыс. км) нуждаются в замене. Высокая изношенность инфраструктуры приводит к росту аварийности: в отопительном сезоне 2023/24 произошло около 9 тыс. инцидентов, из них почти 4 тыс. пришлось на сферу теплоснабжения. По оценкам Минстроя РФ, чтобы опередить ветшание теплотрасс, необходимо 4 трлн руб. до 2030 года. 

Показательный пример последствий накопленного износа произошел в Иркутской области. 7 декабря 2025 года на ТЭЦ‑9 в Ангарске случилась крупная авария, из‑за которой параметры теплоснабжения пришлось ограничить для более 160 тыс. жителей города. Муниципальные власти объявили режим чрезвычайной ситуации, развернули пункты временного размещения и начали аварийную эвакуацию населения. Причиной происшествия стал возраст парка оборудования: средний срок службы котлов и турбин на ТЭЦ составляет 53 года, то есть они уже отработали два нормативных периода эксплуатации. Несмотря на поддержание их в «достаточно хорошем» техническом состоянии, риск поломки в таких условиях был неизбежен. При этом только оперативные действия энергетиков не позволили ситуации усугубиться, и серьезных последствий удалось избежать достаточно быстро.

Еще один пример – Тюмень, где недавно из‑за коррозии магистрального участка теплотрассы без отопления и горячей воды остались 30 многоквартирных домов – более 4 тыс. человек. Ситуацию усугубляла погода: во время отключений температура в городе опускалась примерно ниже –23 градусов. Также в Санкт‑Петербурге из-за разрыва тепломагистрали в 42 домах временно ограничили отопление и горячую воду. Авария была связана с технологическим дефектом на трубопроводе, который находился в планах на реконструкцию. Для того чтобы подобные инциденты не стали нормой, требуется не только ускоренная замена изношенных сетей и оборудования, но и комплексная поддержка со стороны государства – инвестиционные программы, льготные кредиты и субсидии на модернизацию.

Дешево значит аварийно

Пока индексация уходит не на развитие, а на догоняющие ремонты, модернизационный зазор не сокращается. «Проедается» основной капитал, снижается реальная надежность снабжения и растет аварийность, ограничиваются новые подключения и техприсоединения. «Заниженный тариф означает нехватку средств на надлежащее обслуживание коммунальных объектов и сетей, на проведение запланированных и необходимых ремонтных работ, работ по подготовке к прохождению осенне-зимнего периода и т.д. – то есть на поддержание коммунальной инфраструктуры даже в текущем состоянии, не говоря уже о недостаточности средств на модернизацию и новое строительство», – обращает внимание исполнительный директор ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер. По его словам, именно вследствие заниженных тарифов повышается износ коммунальной инфраструктуры, снижается качество коммунальных услуг, возникают аварийные ситуации.

Отсутствие стимулов для энергосбережения – еще одно последствие искусственного сдерживания тарифов. Если стоимость энергии низкая, это демотивирует застройщиков и потребителей вкладываться в утепление зданий и современные системы управления теплопотреблением. Низкая степень энергоэффективности жилого фонда приводит к значительным теплопотерям и повышенной нагрузке на инфраструктуру, перерасходованию ресурса оборудования. «При низком нормативе потребления коммунальных услуг потребитель не заинтересован в установке прибора учета. Складывается ситуация, когда произведенный и поставленный ресурсоснабжающей организацией коммунальный ресурс не оплачивается в полном объеме. А значит, организация недополучает необходимые средства для надлежащего обслуживания коммунальной инфраструктуры и реализации программ по их модернизации», – отмечает Марк Геллер. 

Недостаточное финансирование вынуждает организации приобретать необходимые для ремонта и строительства коммунальных сетей материалы по возможно низким ценам, без учета оценки их жизненного цикла, добавил эксперт. «От этого страдает качество выполненных работ, и опять происходят аварии даже на сетях, которые еще недавно ремонтировались», – отметил он. Заниженные тарифы ограничивают доходность инвестиционных проектов, что приводит к инвестиционному пессимизму частных игроков. «Ключевое в заниженных тарифах – то, что это сказывается на инвестиционной привлекательности отрасли и финансовом обеспечении ремонтов, оплаты труда и т.д., – подчеркивает директор Института экономики и регулирования инфраструктурных отраслей ВШЭ Илья Долматов. – Эта проблема стала обсуждаться на уровне Министерства энергетики, «Системного оператора». Речь идет о том, чтобы у нас было надежное бесперебойное энергоснабжение. 

Ситуация в энергетике не самая простая, начиная от износа и старения оборудования и заканчивая нештатными ситуациями с выводом из строя энергетических объектов из-за атак БПЛА. Серый майнинг, отсутствие стимулов вкладываться в энергосбережение – дополнительные факторы, которые усиливают эту проблему». «Мы рассчитываем, что экономика будет развиваться, электропотребление будет расти – под это нужны новые мощности, новые объекты, – отметил эксперт. – Поэтому в совокупности все это говорит о том, что текущие цены, к сожалению, не обеспечивают развитие отрасли, и эту ситуацию нужно менять». 

Регионы риска 

В первую очередь проблема касается тех регионов, где тарифы самые низкие по стране. Эксперты называют регионы Сибири, Юга России, Северного Кавказа. По расчетам портала Bankiros, средняя итоговая сумма в платежке после индексации платы за услуги ЖКХ в этом году в России составляет 13,6 тыс. руб., горячая вода, отопление, электричество – самые дорогие составляющие. При этом жители Дагестана в среднем платят 6825 руб., Иркутской области – 8385 руб., Хакасии – 9174 руб., Кемеровской области – 9753 руб. Согласно исследованию агентства АКРА, годовое потребление небольшого объема электроэнергии, достаточного для обслуживания одного среднего домохозяйства (условно 300 кВт-ч в месяц), дешевле всего обойдется в Иркутской области. Суммарная годовая стоимость такого ежемесячного потребления составит от 4 до 6 тыс. руб. в зависимости от типа жилья. Следом по дешевизне цен на электроэнергию идут Хакасия (около 7 тыс. руб.) и Дагестан (около 9 тыс. руб.). 

Конечно, из этих показателей еще не следует, что тариф занижен, к тому же у каждого региона своя специфика. Северный Кавказ характеризуется скорее низкой платежной дисциплиной, уточнил Илья Долматов. Искусственно заниженные тарифы характерны для регионов с относительно невысокими доходами населения – рост платы для них означает обострение проблемы неплатежей, отметил руководитель отдела специальных проектов департамента исследований ТЭК Института проблем естественных монополий (ИПЕМ) Алексей Фаддеев. По его словам, в ряде регионов Сибири объективно невысокие удельные затраты на единицу отпуска электроэнергии сетями из-за наличия крупных промышленных потребителей при относительно невысокой доле бытовых потребителей. 

Но эксперты все же обращают внимание на явные региональные проявления заниженных тарифов. «Из регионов на слуху Иркутская область: низкие тарифы приводят к тому, что регион стал эпицентром нелегальной майнинговой деятельности, в этом плане там стал прослеживаться дефицит мощности электроэнергии», – говорит Илья Долматов. Средняя цена электроэнергии для населения в России оценивается на уровне 4,72 руб./кВт-ч, в городах Иркутской области во втором полугодии 2025 года тариф первого диапазона (минимальный «бытовой») был более чем в 2,5 раза ниже – 1,78 руб./кВт-ч. 

Серый майнинг, которым занимаются под бытовым тарифом, создает высокую нагрузку на сети, не рассчитанные на работу в таком режиме. Энергетики прямо указывают на последствия – аварийные ситуации и отключения, которые могут затрагивать соседние дома, улицы и районы, ускоренный износ, внеплановые ремонты. В зимний период в сильные морозы проблему дефицита энергомощностей в Иркутской области приходится решать через механизмы чрезвычайных ситуаций. Дефицит приводит к сложностям с подключением новых промышленных и социальных потребителей. 

«Россети» в 2025 году выявили более 100 фактов незаконной деятельности майнинг-ферм на территории Северо-Кавказского федерального округа. Больше всего незаконных криптоферм – 79 – обнаружено в Дагестане, сумма ущерба от их работы составила 89,5 млн руб. Только за последние три года (2023–2025) на территории Дагестана было выявлено 147 фактов незаконного майнинга, сумма ущерба составила 277 млн руб. При этом 73% оборудования подстанций и 81% линий электропередачи в республике эксплуатируются со сроком службы более 25 лет. А из-за незаконного майнинга во много раз вырастает нагрузка на электросети, увеличиваются потери электроэнергии. 

«Серый майнинг должен пресекаться. При этом майнинг и прочие энергоемкие цифровые технологии должны получить условия для развития. Но с уплатой налогов и честной, а не льготной ценой за электроэнергию», – подчеркивает завлабораторией прогнозирования ТЭК Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Валерий Семикашев. В Дагестане недавно произошли массовые перебои с электричеством, газом и водой, которые оставили тысячи жителей без тепла в минусовую температуру. Проблемы носили системный характер: первоначальные перебои с газоснабжением вынудили жителей активно использовать электрообогреватели, что вызвало резкую перегрузку электрических сетей, многие из которых и без того находятся в аварийном состоянии. Общий износ сетей Махачкалы составляет 50–60%, при этом новую многоэтажную застройку продолжают подключать к старым, уже перегруженным сетям – в некоторых микрорайонах нагрузка на сети превышает допустимую в два-три раза. 

Как показывает практика, искусственное ограничение роста тарифов – это попытка оттянуть неизбежное решение, которое все равно придется принимать с еще большими издержками. Например, в этом году рост тарифов в Омске первоначально утвердили на уровне 39,6%, что на 25,6 процентных пункта выше запланированного. Предельный рост платы за отопление был увеличен сразу до 43,3%. Власти долго сдерживали тариф, состояние теплосетей в Омске с износом в 70% стало критическим, количество отключений в предыдущий отопительный сезон выросло на 26%. Однако очень резкий тарифный скачок привлек внимание прокуратуры. Решение откатили, но в результате отрасль останется без дополнительных инвестиций. При этом тариф все равно придется повышать, пусть и не таким рывком. 

Теперь и в Махачкале решили установить предельный рост тарифов в следующем году на уровне сразу 44,5%. Повышение затронет все виды коммунальных услуг, но в разной степени – по некоторым видам тарифы могут вырасти до 82%. Министерство энергетики и тарифов Дагестана пояснило, что республика остается регионом с одними из самых низких тарифов в стране, однако действующие ставки не покрывают даже базовые расходы на электроэнергию, топливо и ремонт, что приводит к износу инфраструктуры, частым авариям и перебоям в подаче воды и тепла. 

Деньги на обновление 

Для восполнения нехватки средств речь может идти не только о повышении тарифов для населения. «Министерство энергетики пытается осмыслить все возможные механизмы оптимизации стоимости электроэнергии, начиная от технических решений и заканчивая льготной программой финансирования новых строек в энергетике. Это делается с тем, чтобы энергокомпаниям предоставлялись льготные кредиты, чтобы, может быть, где-то было льготное налогообложение. Совокупность различных мер может повысить привлекательность реализации тех или иных инвестиционных проектов и поможет найти источники их финансирования в существующих реалиях», – считает Илья Долматов.

Могут быть альтернативные повышению тарифов подходы, отмечает Алексей Фаддеев. Условно экстенсивный подход, по его словам, – прямое госфинансирование крупных инфраструктурных инвестпроектов, однако он может быть эффективен как разовая мера. «Интенсивный» подход – повышение эффективности за счет тарифного регулирования, предполагающего обязательные цели по сокращению операционных затрат и определенные бонусы в виде повышенной прибыли, заложенной в тариф, за достижение данных целей, говорит эксперт. Это влечет сдерживание тарифов, но требует квалифицированного управления, уточнил Алексей Фаддеев. Без постепенного повышения тарифов в «дешевых» регионах в любом случае не обойтись. Это непопулярная, но реалистичная мера увеличения денежного потока для обновления тепловых сетей и распределительных линий.

Основным способом восполнения дефицита средств у ресурсоснабжающих и сетевых компаний является ускоренное повышение тарифов, говорит Алексей Фаддеев. «Необходимы меры по донастройке тарифного регулирования, его увязке с долгосрочными инвестиционными программами, меры, стимулирующие инвесторов вкладывать средства в коммунальную инфраструктуру, а для этого необходимо гарантировать возвратность инвестиций», – считает Марк Геллер. По его словам, необходимо также внедрять учет коммунальных ресурсов как основу справедливой оплаты, прозрачности и стимулирования ресурсосбережения.

«В основе повышения тарифа лежит инфляция, которая пока еще не в тех целевых параметрах, которые мы бы хотели. Плюс ключевая ставка довольно высокая. У нас с 1 января увеличивается НДС на 2% – это фактор, который от энергетиков совсем не зависит. Поэтому нельзя сказать, что в росте тарифов виноваты энергетики. К сожалению, внешние макроэкономические факторы влияют на экономику энергетических компаний. Заморозить рост цен и тарифов на электроэнергию невозможно, скорее можно говорить об их некоторой оптимизации, сдерживании», – резюмирует Илья Долматов. 

Автор Глеб Тукалин

Источник - https://www.ng.ru/economics/2025-12-28/5_9410_28122025.html